Conjoncture


Aux États-Unis, la baisse des taux d’intérêt commence à stimuler le marché de l'immobilier

Le marché américain de l’habitation a connu une période difficile en 2018 alors que la hausse des taux d’intérêt a amené des reculs de la construction résidentielle et de la revente. Depuis que les taux hypothécaires ont diminué, on remarque une amélioration de certains indicateurs. Alors que plusieurs risques assombrissent la conjoncture américaine, peut-on garder confiance envers le marché de l’habitation aux États-Unis ?


Un secteur fragile

L’économie américaine a connu une bonne année 2018, avec une progression de 2,9 % du PIB réel. Le secteur de l’habitation n’a cependant pas contribué à cette bonne performance. L’investissement résidentiel réel a diminué de 1,5 % au cours de l’année dernière et a enregistré quatre trimestres négatifs consécutifs. L’investissement résidentiel a aussi diminué durant les deux premiers trimestres de 2019, la série négative est donc maintenant de six trimestres.

L’effet positif de la baisse des taux hypothécaires

L’un des événements financiers de 2018 a été le renversement de la tendance des taux obligataires et hypothécaires à la fin de 2018. Les taux des échéances de 30 ans sont passés d’un sommet de 3,45 % au début de novembre 2018 à un creux historique de 1,95 % à la fin d’août 2019. Cette chute de 150 points des taux 30 ans a évidemment eu des conséquences parallèles sur le marché hypothécaire américain. Les taux hypothécaires fixes d’une échéance de 30 ans sont passés d’un sommet de 4,94 % à seulement 3,55 %, soit le plus bas taux depuis 2016. La diminution des taux hypothécaires a eu pour effet de stimuler le marché immobilier résidentiel. On le perçoit surtout par l’augmentation des ventes de maisons depuis la fin de 2018. La hausse est cependant plus vive du côté de maisons individuelles neuves, qui ont grimpé d’un peu plus de 30 %, alors que la hausse est de 10 % pour les ventes de maisons existantes.

Si l’économie va, l’habitation ira ?

L’adage populaire suggère que « quand la construction va, tout va ». Toutefois, on a vu qu’aux États-Unis, cette relation n’a pas bien tenu en 2018 et au tout début de 2019. Et maintenant que l’on perçoit une amélioration de plusieurs indicateurs du marché de l’habitation, notamment des ventes et de la demande de crédit, on sent que d’autres pans de l’économie vont moins bien. C’est le cas des secteurs plus affectés par la guerre commerciale. L’économie devrait néanmoins continuer à progresser – quoiqu’un peu plus lentement – et cela devrait donner au marché immobilier l’oxygène pour poursuivre sa récente amélioration. Une condition nécessaire doit toutefois être maintenue : les taux d’intérêt hypothécaires doivent demeurer bas. Nos prévisions tablent justement sur des taux qui resteront faibles. Cela devrait aider à maintenir un certain niveau de nouvelles constructions. Après plusieurs trimestres d’apport négatif, l’investissement résidentiel devrait dorénavant contribuer positivement à la croissance du PIB réel. De plus, la meilleure tenue du marché immobilier résidentiel aura des conséquences positives pour la consommation en soutenant certains types de ventes au détail. Cela dit, il ne faudrait pas non plus que les principaux risques qui menacent l’économie américaine et mondiale se manifestent réellement au cours des prochains mois. Une dégradation de la conjoncture qui amènerait un renversement du marché du travail et une chute de la confiance et des marchés financiers couperait court à l’embellie du marché de l’habitation.

Rédigé par Francis Généreux, économiste principal chez Desjardins, le 18/09/2019 | Lu 830 fois modifié le 18/09/2019 - 19:08

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